Wie die HUD-Anti-Flipping-Regel Hauskäufer schützt

Im Mai 2003 erließ das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (US Department of Housing and Urban Development, HUD) eine Bundesverordnung, die potenzielle Eigenheimkäufer vor potenziell räuberischen Kreditvergabepraktiken schützen soll, die mit dem Prozess des "Flippens" von von der Federal Housing Administration (FHA) versicherten Eigenheimhypotheken verbunden sind..

Dank dieser Regel können Eigenheimkäufer "sicher sein, dass sie vor skrupellosen Praktiken geschützt sind", sagte der damalige HUD-Sekretär Mel Martinez. "Diese letzte Regel ist ein wichtiger Schritt in unseren Bemühungen, räuberische Kreditvergabepraktiken zu beseitigen", sagte er in einer Pressemitteilung.

Im Wesentlichen ist „Flipping“ eine Art Immobilien-Anlagestrategie, bei der ein Investor Häuser oder Immobilien mit der alleinigen Absicht kauft, sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Der Gewinn des Anlegers wird durch höhere zukünftige Verkaufspreise erzielt, die infolge eines steigenden Wohnungsmarktes, Renovierungsarbeiten und / oder Kapitalverbesserungen an der Immobilie auftreten. Investoren, die die Flipping-Strategie anwenden, riskieren finanzielle Verluste aufgrund von Kursverlusten bei Rückgängen auf dem Immobilienmarkt.

Das "Flippen" von Eigenheimen wird zu einer missbräuchlichen Praxis, wenn eine Immobilie unmittelbar nach dem Erwerb durch den Verkäufer mit geringen oder keinen nennenswerten Verbesserungen der Immobilie zu einem hohen Gewinn zu einem künstlich überhöhten Preis weiterverkauft wird. Laut HUD kommt es zu einer räuberischen Kreditvergabe, wenn ahnungslose Eigenheimkäufer entweder einen Preis zahlen, der weit über dem Marktwert liegt, oder eine Hypothek mit ungerechtfertigt überhöhten Zinssätzen, Abschlusskosten oder beidem aufnehmen.

Nicht zu verwechseln mit Legal Flipping

Der Begriff „Kippen“ sollte in diesem Fall nicht mit der völlig legalen und ethischen Praxis verwechselt werden, ein finanziell angeschlagenes oder heruntergekommenes Eigenheim zu kaufen, umfangreiche Verbesserungen an der „Schweißbilanz“ vorzunehmen, um seinen fairen Marktwert wirklich zu steigern und es dann zu verkaufen ein Profit.

Was die Regel tut

Nach den Bestimmungen von HUD, FR-4615 Verbot des Umkippens von Eigentum in den Hypothekenversicherungsprogrammen für Einfamilienhäuser von HUD, dürfen kürzlich umgekippte Eigenheime keine FHA-Hypothekenversicherungen abschließen. Darüber hinaus kann die FHA verlangen, dass Personen, die versuchen, umgedrehte Häuser zu verkaufen, zusätzliche Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass der geschätzte Marktwert des Hauses tatsächlich erheblich gestiegen ist. Mit anderen Worten, beweisen Sie, dass ihr Gewinn aus dem Verkauf gerechtfertigt ist.

Wichtige Bestimmungen der Regel

Verkauf durch den Inhaber der Aufzeichnung

Nur der Inhaber einer Akte darf ein Haus an eine Person verkaufen, die eine Hypothekenversicherung der FHA für das Darlehen abschließt. Es handelt sich möglicherweise nicht um einen Verkauf oder eine Abtretung des Kaufvertrags. Dieser Vorgang wird häufig eingehalten, wenn der Käufer als Opfer räuberischer Praktiken eingestuft wird.

Zeitliche Beschränkungen beim Weiterverkauf

• Wiederverkäufe, die 90 Tage oder weniger nach dem Erwerb erfolgen, haben keinen Anspruch auf eine Hypothek, die von der FHA versichert werden kann. Die Analyse der FHA ergab, dass es sich bei einem der ungeheuerlichsten Beispiele für Raubdarlehen um "Flips" handelte, die innerhalb kürzester Zeit, oft innerhalb weniger Tage, auftraten. Somit entfallen die "Quick Flips".
• Weiterverkäufe, die zwischen 91 und 180 Tagen erfolgen, sind zulässig, sofern der Kreditgeber eine zusätzliche Bewertung von einem unabhängigen Gutachter auf der Grundlage eines von der FHA festgelegten prozentualen Wiederverkaufsschwellenwerts erhält. Diese Schwelle wäre relativ hoch, um die legitimen Rehabilitationsbemühungen nicht zu beeinträchtigen, aber dennoch skrupellose Verkäufer, Kreditgeber und Gutachter davon abzuhalten, Immobilien umzudrehen und Eigenheimkäufer zu betrügen. Kreditgeber können auch nachweisen, dass der erhöhte Wert das Ergebnis der Sanierung der Immobilie ist.
• Wiederverkäufe, die zwischen 90 Tagen und einem Jahr erfolgen, setzen voraus, dass der Kreditgeber zusätzliche Unterlagen einholt, um den Wert für Umstände oder Orte zu belegen, an denen HUD das Umklappen von Immobilien als Problem identifiziert. Diese Behörde würde den für den oben genannten Zeitraum von 90 bis 180 Tagen festgelegten höheren erwarteten Schwellenwert überschreiten und wird in Anspruch genommen, wenn die FHA feststellt, dass an einem bestimmten Ort erheblicher Missbrauch stattfinden kann.

Ausnahmen von der Anti-Flipping-Regel

Die FHA erlaubt Ausnahmen von den Eigentumsbeschränkungen für:

• Immobilien, die von einem Arbeitgeber oder einer Umzugsagentur im Zusammenhang mit dem Umzug eines Arbeitnehmers erworben wurden;
• Weiterverkauf von abgeschotteten Immobilien in Bankbesitz durch HUD im Rahmen des REO-Programms (Real Estate Owned);
• Immobilienverkäufe durch andere US-Regierungsbehörden;
• Verkauf von Immobilien durch gemeinnützige Organisationen, die von HUD zum Kauf von Einfamilienhäusern mit Rabatt und Wiederverkaufsbeschränkungen zugelassen sind;
• Verkäufe von Immobilien, die der Verkäufer durch Erbschaft erwirbt;
• Verkauf von Immobilien durch staatliche und bundesstaatlich gecharterte Finanzinstitute und staatlich geförderte Unternehmen;
• Verkauf von Immobilien durch lokale und staatliche Regierungsbehörden; und
• Verkäufe von Liegenschaften innerhalb von vom Präsidenten deklarierten Gebieten für Katastrophen größeren Ausmaßes (PDMDA), nur nach Erteilung eines Hinweises auf eine Ausnahme von HUD.

Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht für Bauherren, die ein neu gebautes Haus verkaufen oder ein Haus für einen Kreditnehmer bauen, der die Nutzung der FHA-versicherten Finanzierung plant.